COVID 2019 IMPACT A MALAGA ESPAGNE

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Chute des prix…dans les esprits mais pas encore une réalité sauf que….

EFFET DU CORONAVIRUS SUR L’IMMOBILIER

Depuis 2014, le prix des loyers dans la Province de Malaga avait remonté de 49,8%, sous l’effet d’un boom du tourisme et d’une faiblesse de l’offre, mais aussi d’une hausse de la demande associée à une quantité plus importante de demande de petites surfaces mais aussi de grandes surfaces vu que la collocation d’étudiants est également en progression. Il est très probable que cette augmentation sera en partie effacée compte tenu de la très forte baisse du tourisme et la paupérisation de la population. L’analyse des spécialistes du secteur n’est pas unanime. Certains parlent de 5 à 10% d’autres de 10 à 20% de chute des prix. Certains pointent le fait que l’impact économique ramènera l’Espagne deux ou trois ans en arrière et qu’il faudra donc deux ou trois ans pour s’en remettre… D’autres plus optimistes encore croient qu’une fois l’orage passé il s’agira de quelques mois pour revenir comme avant…C’est à s’interroger sur le niveau de lucidité des acteurs économiques.

Affaiblissement du tissu économique

D’une part, une fois les aides dépensées, les crédits et la trésorerie épuisés, les charges des entreprises différées devront être payées dans un contexte de baisse des ventes. Cela va provoquer une casse importante parmi les 500.000 indépendants andalous. D’autre part, les entreprises plus importantes devront certainement imaginer des méthodes différentes, des protocoles modifiés pour continuer leur exploitation. Cette restructuration sera parfois coûteuse et nécessitera des ressources. Encore une fois, il est à anticiper une profonde vague de défaillances parmi les PME (PYMES) d’ici la fin du troisième trimestre 2021. Les programmes d’aide ne pourront certainement pas suivre et le débat politique concernant les aides dépassera le terrain microéconomique des entreprises et se déplacera sur terrain du social. Les aides aux entreprises seront plus compliquées à défendre alors que des centaines de milliers d’emploi seront perdus et que des signes de mécontentement seront perceptibles dans une population paupérisée et ne pouvant bénéficier de toute l’attention des pouvoirs publics. Ce scénario plus sombre se justifie dans environnement politique tourné résolument vers le social. Dans ce contexte, une correction du marché était prévisible mais n’a pas été complètement consommée. En effet, les vendeurs se sont retirés du marché et seuls les biens situés entre 150 et 250 000€ se vendent correctement sans réelle baisse. En revanche les prix des loyers ont subi une réelle baisse du fait de la faible demande saisonnière.

  • Maintien des taux bas => Favorable, en effet il est peu à craindre une hausse des taux.
  • Demande touristique => Très défavorable, le coronavirus a également eu un impact majeur sur le secteur national du tourisme. Cette affectation s’observe, selon Montse Moreno, vice-président de l’Association espagnole de Personal Personal Shopper (Aepsi), annulations de réservations, de la part des espagnols durant la période de la semaine Pascale, mais aussi des annulations au cours des mois à venir. Le marché de Malaga n’est pas un marché d’acquisition d’habitation, il s’agit d’un marché d’investissement locatif plus volatile et donc plus sensible aux risques d’occupation et aux coûts de commercialisation que Madrid ou d’autres villes andalouses
  • Demande locative d’habitation=> Défavorable, les conséquences seront multiples: L’investissement locatif de tourisme va chuter de sorte que de nombreux propriétaires vont se tourner vers une offre de location classique et donc garnir largement la demande d’habitation. Une baisse des prix locatifs sera certainement visible à moyen terme (3 à 6 mois). Ajoutons que le marché sera affecté par une population paupérisée par le chômage.
  • Situation du crédit => Défavorable. Les banques soucieuses de gérer les défaillances seront certainement peu enclines à proposer des prêts. Il y a un risque de « credit crunch » c’est à dire que les bons dossiers soient rejetés au même titre que les mauvais.
  • Notation de l’Espagne => Défavorable. La pandémie a déjà abaissé la note de l’immobilier espagnol de AA- à BB, selon Vetis Rating. Ce scénario négatif se remarquera surtout, selon Apsi, par une baisse des investissements étrangers qui atteindra l’Espagne, ce sera le cas des investisseurs chinois sensibles aux notations, mais aussi des américains.
  • Immobilier comme valeur refuge? => Favorable. L’investissement sur les marchés boursiers en ces périodes de crise rappellent à chacun le niveau de risque. L’immobilier peut donc bénéficier de cet aspect et récupérer une partie de l’épargne nationale. Ce sera plus compliqué sur la Costa del Sol même si de nombreux Madrilains ont préféré passer leur période de confinement dans la Province de Malaga, plus ensoleillée et accueillante durant cette période. Il faut ajouter à plus long terme un effet très favorable des masses monétaires « fabriquées » durant la crise et qui se retrouveront dans les valeurs futures des actifs. Pour autant, les augmentations se verront plus sensibles au nord de l’Espagne que dans le sud.

PROMOTION IMMOBILIERE, L’INCONNUE

La chute des loyers et la faible demande d’achats locatifs a créé une chute plus importante de la mise en vente des programmes neufs correspondant à environ 1/5ème de l’offre surtout dans la région de Marbella. Les promoteurs révisent leurs développements résidentiels.
La commercialisation des logements neufs et le maintien de l’activité de développement, la continuité des travaux en cours, sont d’autres inconnues à lever dans le scénario de crise actuel. Ainsi, l’Association des promoteurs immobiliers espagnols (APC España) exprime ses inquiétudes demande des mesures spécifiques de soutien pour le secteur. Une fois le confinement passé (le secteur de la construction reprend le travail mi-avril), comment imaginer la mise en place d’une aide économique et la reprise de l’activité? De leur côté, certains développeurs, comme Metrovacesa, expliquent à flats.com qu’ils suivent les mesures recommandées par les autorités et qu’à ce jour, le travail n’a pas été interrompu. Ils déclarent maintenir « le même niveau de service avec nos clients et collaborateurs » et avoir pris les mesures de sécurité nécessaires pour leurs équipes « et pour tous ceux avec qui nous interagissons ». Il est sans doute à craindre une consolidation dans ce domaine, de nombreuses défaillances parmi les développeurs les moins solides, et une mise en sommeil de projets dans l’attente de temps meilleurs. Cette situation aura pour effet de réduire l’offre de logements nouveaux ce qui sera positif pour le secteur du logement ancien. Une grande attention devra être apportée par les acheteurs qui devront se soucier, au delà de l’intérêt des programmes, de la solvabilité des interlocuteurs. Les constructeurs bénéficieront sans doute d’une baisse des prix des matériaux, toutefois les mises en place de projets nécessitent des investissements assez lourds et malgré une amélioration des fonds propres des promoteurs, le terrain sera peu propice à l’activité.

LA BAISSE JUSQU’OÙ?

Enfin, des propriétaires mis en difficulté par la perte d’emploi, les indépendants, professions libérales ou indépendants seront aussi contraints de vendre. D’autres, attentistes plus fortunés, ont retiré purement et simplement leur bien du marché, en attendant des temps meilleurs. Cet attentisme s’opère au bénéfice des locataires qui devraient bénéficier de loyers plus faibles (-8% depuis 2020). Il faut se souvenir que durant les grandes années de la bulle immobilière, les prix étaient très élevés, souvent 25 à 35% supérieurs à ceux de 2019. L’Espagne n’est pas l’Allemagne ni le Luxembourg, les patrimoines sont plus fragiles et les biens immobiliers exigent des coûts de maintenance élevés. Les maisons restent chères et ne sont réellement pas un attrait patrimonial. L’Espagne est une destination de faible rendement, compliquée, remplie d’embuches. L’investissement immobilier en Espagne ne remplit tout simplement pas les cases qu’il faut pour envisager un investissement productif à moins d’y vivre. Connaissant l’esprit frondeur des andalous qui détestent perdre la face, cette baisse se fera en plusieurs étapes, d’abord un gel du nombre de transactions générant une baisse rapide de 5 à 8% mais après…? Où va donc mener cette curieuse invitée COVID 19?

Concernant les terres intérieures de la Province de Malaga, une baisse limitée à 5%-10% était prévisible dans les zones agricoles (Cartama, Coin, Velez-Malaga, Alora). Encore une fois cette offre s’est limitée les espagnols propriétaires se croyant assis sur un trésor ont peu vendu laissant les propriétaires étrangers le privilège de vendre assez bien au prix du marché. En revanche l’immobilier commercial, lui-même concurrent du commerce en ligne, a été très touché voire plus que l’immobilier résidentiel car moins résilient au choc économique et aux normes à venir sur l’accueil des clients. Seul l’immobilier logistique, l’entreposage est resté stable compte tenu du développement du commerce en ligne et de l’augmentation des charges de transport. L’immobilier résidentiel ne reprendra qu’en fonction de la reprise de la location touristique et de l’attitude des banques. Malaga, malgré ses attraits naturels et culturels immenses, arrive juste à concurrencer la Turquie et Chypre devenus très compétitifs et très professionnels, sans compter la concurrence des pays de l’Europe centrale, comme la Croatie, le Montenegro ou même la Bulgarie, propre bon marché et mieux organisée. Un double enjeu donc, celui de la reconstruction de l’offre touristique, mais aussi qualitatif qui permettrait d’améliorer une offre reposant jusqu’à présent sur des acquis afin de retrouver les marchés, et récupérer de la richesse foncière. Avis de tempête à Malaga donc…

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