Acheter en Espagne puis quoi?

Dans l’article « acheter un bien en Espagne » je donne quelques informations sur les risques et les mesures de protection qu’il convient de prendre avant d’acheter en Espagne. Discutons un peu de ce qui se passe au moment de vouloir passer à la recherche, puis après, la location, la revente, les impôts…

L’immobilier en forte hausse mais un marché compliqué…et QUID du coronavirus?

Quand chercher?

C’est un peu la même chose qu’en France ou en Belgique, il existe des périodes plus propices à la vente. En effet entre fin mars et début septembre, une clientèle de visiteurs se rend sur la Costa del Sol et engagent des recherches actives. La demande sera donc plus forte entre mars et septembre et les prix seront plus tendus durant cette période. Afin de faire baisser un prix il est donc plus approprié de lancer son offre fin août, l’automne sera le mieux. Une période de 3 mois sera nécessaire comme en France pour réunir la documentation sur les biens.

La conjoncture

L’Espagne devait connaître une croissance de 2,2% en 2019 et 2% en 2020, cette croissance sera une réelle dépression puisque selon mes estimations la dépression devrait atteindre -15% en 2020. Les prix de l’immobilier ont augmenté de 5,1% en 2019 après une augmentation de 6,46% en 2018 et de 3,47% en 2017, c’est la plus forte hausse depuis 2006 et la ville de Malaga a surpassé cette hausse qui s’établit à 2 chiffre (+12%). Marbella et Nerja ont suivi. La demande dans la Province reste vive avec des acheteurs majoritairement britanniques, français (7,9%), belges, allemands et suédois (Marbella). Les prix peuvent néanmoins se stabiliser avec la reprise de programmes neufs surtout près de Marbella et la mise en vente de logements anciens par des propriétaires attirés par les hausses enregistrées. Ajoutons à cette tendance de l’immobilier, la crise profonde des institutions espagnoles qui rend impossible la gouvernance. Après 4 mois Pedro Sanchez a reçu une majorité relative aux élections et a finalement formé son gouvernement avec l’appui de l’extrême gauche pour former un gouvernement stable. Ce type de situation est peu propice à l’acte d’achat car les investisseurs sont toujours préoccupés des mesures prises par un nouvel élu, surtout s’il n’a d’autre moyen pour gouverner que de demander le soutien de l’extrême gauche. En dehors des aléas politiques, la situation au regard de l’impact des mesures de confinement du au CORONAVIRUS invite à beaucoup de prudence. Je prévois une correction de 20 à 30% du prix de l’immobilier.

Reprenons sur les « nouveaux vendeurs », propriétaires n’étant bien souvent pas assez solvables pour restaurer eux-mêmes leurs biens vendus en mauvais état. La vente de ce type de bien fait mécaniquement baisser le prix du m². Les prix augmentent donc depuis quelques mois de manière plus raisonnables au point de s’intéresser au marché mais avec un regard objectif sur la qualité des biens. Enfin, il est intéressant de relever le profil familial des vendeurs, souvent des frères et soeurs, des tantes et cousins éloignés qui ne se mettent d’accord sur rien mais qui autorisent la mise en vente laissant aucun espoir de négocier ni de communiquer positivement pour l’acheteur. Ce profil est à fuir pour un acheteur étranger qui n’a ni le temps ni la patience de se soumettre aux palabres andalous.

Recherche de biens- Biens à restaurer (renovar)

Clairement, l’achat d’un bien en Espagne peut se comprendre si vous souhaitez vous y installer ou si votre souhait est de passer votre retraite en Espagne. Toutefois, ici, comme en France, on aime réguler, imposer des normes, la bureaucratie joue au détriment de l’initiative privée. Investir un euro en Andalousie ne présente que peu d’intérêt sur le plan financier. Il faut donc oublier la « bonne affaire », la rentabilité locative et autres indices patrimoniaux et n’obéir qu’à ses propres émotions. Bref négocier en achetant un bien pour soi est bien compréhensible, mais acheter en Andalousie pour investir… je vous le déconseille fermement.

Souvent les prix des biens à rénover permettent une moins-value importante ouverts à la négociation. Les promoteurs sont à l’affût des grandes surfaces, mais les surfaces moyennes et petites tombent dans l’escarcelle du marché des acheteurs particuliers. La remise en état coûtera en moyenne 30 à 40% moins cher qu’en France pour une qualité similaire, toutefois le non respect des délais de travaux est extrêmement courant en Espagne. Les propriétaires, surtout étrangers, acheteurs doivent bien réaliser que même en contractant les sociétés les plus reconnues ils ne seront en rien assurés sur les délais. Les bonnes paroles des agents immobiliers ne changent rien. Il est donc important de gérer les acomptes avec un conducteur de travaux ou un architecte sauf s’il s’agit de petits travaux qui seront d’autant mieux effectués que le propriétaire sera proche du chantier. Une autre chose, les diagnostics… ne vous y fiez pas, ne vous fiez pas non plus au métrage indiqué. Ne vous fiez pas à l’agent immobilier non plus. Ici rien est obligatoire et rien est jugé en cas de tromperie de quelques mètres. Profitez de cela pour négocier et INVESTISSEZ dans un mètre à laser! Vous ne le sortirez qu’à une deuxième visite et parlerez de la taille de vos meubles pour ne pas trop attirer l’attention sur vos intentions. Vous pourrez également vérifier vous-même l’humidité des murs en achetant un testeur…

QUE FAIRE APRES L’ACHAT D’UN BIEN?

Dans mon article sur la location de courte durée je m’interrogeais sur la pertinence de ce type de location et de son rendement. Elle est sans aucun doute une réponse cohérente pour une maison, un logement avec une entrée indépendante. Autrement, les autres résidents de l’immeuble peuvent se liguer contre vous au moindre faux pas de locataires peu délicats qui peuplent les rues de Malaga pendant la saison estivale. Bien que je déconseille ce type d’investissement si vous tenez à acheter pour « plus tard » Vous pourrez toujours louer une maison en courte saison par AIRBNB et autres plateformes avec le soutien de personnes sur place qu’il faudra trouver pour un prix acceptable, soit de louer à des étudiants des grands appartements, en louant par chambre pour obtenir un rendement acceptable (jamais en dessous de 8%), ou enfin louer à l’année des appartements situés dans des zones centrales demandées toute l’année: Malagueta, Soho, Conde Urena, la Victoria, Ejido, Centro historico, Epidemia, Pedralajero, Limonar, El Palo, avec un rendement jamais inférieur à 5% (4% à la Malagueta et Soho mais avec une grande chance de plus-value) sinon cela signifierait que vous avez acheté trop cher. Attention, la reprise de la location saisonnière ne reprendra pas avant 2002. A noter le cas particulier du front de mer à la Malagueta, ce type de logement gagne en plus-value mais ne peut pas être loué plus de 15€ le m² et les grands appartements ne se louent pas plus de 12€ le m² (1600/2500€ par mois) offrant donc un rendement plus proche de 2,5% que de 4% avec un investissement rarement en dessous de 750000€ pour 120m² utiles! à la Malagueta. L’achat neuf n’est par non plus pertinent, à moins d’acheter en société pour récupérer la TVA, ce qui s’avère une démarche plus lourde. N’oubliez pas que vous êtes à Malaga, pas à Cannes ou Nice…(N’oubliez pas qu’à l’heure où j’écris les prix indiqués qui datent ‘il y a un an devront baisser d’au moins 20% suite à l’effet Coronavirus qui va sonner le marché.

MISE EN LOCATIONEnvironnement locataire-propriétaire.

Les propriétaires et les locataires peuvent déterminer ensemble les relations qui les unissent toutefois le cadre légal se durcit sous la gouvernance socialiste. Il faut donc bien avouer qu’en Andalousie comme en France, les locataires bénéficient d’une protection très importante. Sur le plan législatif, cela est exactement la même chose de louer meublé ou non, sauf que le prix pourra être plus élevé à la location en le meublant.

Contenu du bail de location

Propriétaires et locataires peuvent se mettre d’accord sur le loyer à payer d’avance durant les sept premiers jours du mois. Le propriétaire ne peut plus demander plusieurs mois d’avance. Les parties peuvent indexer le loyer (même si cette mesure n’est pas en vigueur sur les baux en cours) sur l’indice IPC qui est l’indice sur la consommation et non un indice specifique à l’immobilier, (sauf gros travaux qui justifient une hausse du loyer plus importante en fonction du taux d’intérêt légal +3% sur le montant desdits travaux). La durée du bail a changé, elle était de trois années et désormais il est passé à 5 ans. En revanche, lors de la reconduction du bail le loyer redevient libre et négocié avec un maximum d’augmentation.

Dépôt de garantie

Le propriétaire ne peut plus demander au-delà d’un mois de dépôt de garantie (fianza). Aucune indexation du dépôt de garantie n’est possible durant la durée du bail, une mise à jour devra donc attendre le terme du bail initial de minimum 5 ans. Pour les locations saisonnières n’hésitez pas à vous couvrir en demandant un dépôt élevé à la clientèle jeune qui boit et casse plus que la clientèle âgée qui boit mais casse moins. N’achetez jamais de meubles ou de vaisselle chers. L’Espagne est le pays de la literie, les matelas y sont bien meilleur marché qu’en France ou en Belgique.

Le dépôt de garantie n’est pas supposé revenir au propriétaire, ce n’est pas vraiment le cas dans la réalité car le propriétaire ne signerait pas s’il devait s’obliger à verser le dépôt entre les mains d’un tiers séquestre.

Récupération du bien et fin de contrat.

Le propriétaire peut dès la signature du bail informer le locataire qu’il n’y aura pas de tacite reconduction. Cette reconduction automatique n’est en revanche valable que pour une année et se termine après 3 années. En d’autres termes un contrat ne peut légalement durer plus de 8 années et doit donc être renouvelé au-delà. Le préavis de fin de contrat est de UN MOIS au terme du contrat initial si il existe une clause de tacite reconduction, sinon au terme des chaque périodes annuelles pour les trois ans qui suivent. Le propriétaire n’est donc pas soumis aux mêmes règles qu’en France ou en Belgique et n’est pas tenu de faire connaître ses intentions longtemps à l’avance.

Dans le cas d’un contrat de location supérieur à 5 ans, le propriétaire pourra toujours interrompre la durée déterminée après 5 ans avec cette fois un préavis de DEUX mois.

Un propriétaire peut demander l’expulsion d’un locataire pour 7 causes:

  • Non paiement du loyer. (6 mois d’impayés doivent être comptabilisés même si les démarches légales peuvent être initiées avant).
  • Dommages matériels.
  • Utilisation « immorale » ou illégale du bien.
  • Sous-location sans permission.
  • Nuisance au voisinage.
  • Non respect de la date de fin de contrat.
  • Défaut d’assurance.

Efficacité du système légal espagnol.

Expulsion pour non paiement en jours
Durée des procédures légales préliminaires60
Délai de jugement55
Durée de la procédure d’expulsion68
Durée totale de la procédure183
Mieux qu’en France mais de juillet à septembre ce sera aussi plus long à juger…

Le rendement locatif à Malaga

En admettant que vous soyez vous-même à gérer la location, le rendement moyen à Malaga est de 5,9% en relative hausse par rapport à 2018 (5,6%). Toutefois, un dossier de location devra permettre cette location avec des vérifications même si ces dernières ne sont pas comparables avec celles rencontrées en France. Il faut toutefois vérifier le loyer avec les loyers demandés dans la même zone de celle de l’achat projeté. Le prix moyen d’un loyer au m2 est de 10,50€. Les frais de gestion ne dépassent pas 8%. Il est raisonnable de demander l’avis de propriétaires avant de confier son bien en location à un agent immobilier. Les espagnols avaient une moins bonne réputation de bons payeurs que les étrangers, ce n’est plus le cas. Ici il n’existe aucune mesure de protection des propriétaires en matière d’impayés tels que ceux qui existent en France. Des assurances loyer impayé existent mais pratiquent un prix prohibitif du fait de la situation de crise récente. Les assurances multi risques coûtent 10 à 20% au dessus des prix rencontrés en France. Ces données sont désormais à remettre en doute suite au ralentissement économique du au confinement.

Imposition sur la propriété et des loyers

Un non-résident paiera 19% sur les revenus locatifs perçus nets. En cas de revente ce même forfait sera pratiqué sur la plus-value sans abattement pour années de détention. Un IBI (taxe foncière) sera exigible (environ 0,1% du montant du bien). Il n’aura pas à payer de CSG ni d’impôts sur le revenus en France sur ces revenus. La valeur du bien sera prise en compte dans la base de l’IFI en France.

En qualité de résident ce sera différent puisque le contribuable pourra effectuer un abattement de 60% sur le revenu net. Le montant du revenu viendra augmenter le total du montant des revenus imposables et non bénéficier d’un impôt flat de 19%.

Le résident paiera également un impôt sur le patrimoine en Andalousie au delà de 600.000€ (0,2%) avec un abattement de 300 k€ sur le domicile principal.

Taxes sur la succession

En terme d’héritage, les résidents belges et français devront déclarer le bien situé en Espagne et payer l’impôt sur la succession dans leur pays de résidence. Les résidents andalous ne subissent plus ce type de taxe depuis 2019.

2 commentaires

  1. Blog très intéressant ! On doit franchir le pas cette année, pour la retraite, et dans la Alpujarra ! Quid des retraités EDF au niveau imposition sur le revenu ? Dans votre article sur la fiscalité, j’ai l’impression qu’il y a une contradiction sur ces retraités « particuliers » (SNCF, EDF, etc.). Impôt en France ou en Espagne ?

    J'aime

    • Bonsoir,
      Votre statut de retraité de la fonction publique vous oblige à régler vos impôts en France. Vous pourrez néanmoins devenir résident espagnol et bénéficier des services de la Sécurité Sociale espagnole. Toutefois, il conviendra de vous mutualiser en France.

      Aimé par 1 personne

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