Acheter un bien en Espagne

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Les acheteurs de biens immobiliers en Espagne doivent se comporter en investisseurs avertis. Je propose ici de vous expliquer en détail certains points. Evidemment internet regorge de sites vous indiquant l’intérêt d’acheter en Espagne etc etc… il faut savoir que le marché était en reprise avec une remontée entre 40 à 50% depuis 2014. Un nouveau marasme est en attente. Il ne s’agit pas de jouer les oiseaux de mauvaise augure, mais de constater que le marché ne s’est récupéré que sur les achats de biens locatifs saisonniers d’une part, et des achats des étrangers d’autre part. Ces deux types d’investisseurs risquent fort de déserter le marché et de provoquer une debacle. Je vous conseille donc de consulter mon article sur l’effet du Coronavirus sur le marché immobilier. 

Le choix d’un conseil. Les espagnols ont un cadastre relativement bien défini, mais attention à l’achat d’une maison isolée. Il faut donc choisir un avocat. Les avocats ont un territoire illimité sur leurs prérogatives. Ainsi un bon avocat immobilier établi à Madrid sera sans doute plus recommandable qu’un avocat local andalous moins averti ou connu du vendeur. Les appartements sont souvent gagés ou hypothéqués. En cas d’immeubles neufs, les promoteurs sont parfois en faillite… Il faudra ni verser d’argent, ni signer de document SANS l’avis de cet avocat.

  1. Lire et comprendre le contrat de copropriété et connaître les comptes de la « communidad » (syndic). Connaître l’état des comptes, les obligations du syndic (amendes, travaux en cours ou à venir, salaires à payer, factures à payer etc) est TRES CONSEILLE.

Depuis deux ans, les rendements étaient meilleurs (5,6% pour la Province de Malaga en 2019), mais acheter un bien en Espagne pour en faire une tirelire AIRBNB est loin d’être évident. Beaucoup d’espagnols se sont pris au jeu, certains ont gagné, d’autres se retrouvent empêtrés dans des conflits compliqués, le coronavirus va entraîner d’autres conséquences plus douloureuses. A noter que l’achat d’un appartement pour le louer en « vacacional » c’est à dire pour une destination de location saisonnière, nécessite une autorisation de la mairie dans la plupart des villes d’Andalousie. Il ne faut pas croire un agent s’il vous déclare le contraire. Il est à noter que de nombreuses villes comme Madrid (nécessité d’une licence) et maintenant Barcelone (2300 logements interdits par la mairie) mettent en marche des mesures anti-Airbnb vu les problèmes causés par ce type d’activité. Les revenus fonciers qui bénéficient d’un abattement de 60% ne bénéficient pas d’un tel abattement s’il s’agit d’une location saisonnière. En outre une TVA de 10% doit être reversée. L’activité illégale subsiste mais des efforts de riverains « citoyens » chassent délibérément cette activité. Il est à noter que certaines officines plus ou moins sérieuses se proposent de gérer vos biens en vous assurant qu’il n’y a aucun souci. Il vous faut en ce cas calculer votre plan de retour sur investissement. Vous dépenserez, une commission à laquelle s’ajouterait une autre commission et à cela le nettoyage, les frais d’accueil, l’ameublement, les réparations éventuelles, les charges d’eau, d’énergie, l’IBI (taxe foncière) et au final l’impôt sur le revenu sans compter l’éventuel impôt sur le patrimoine, les frais bancaires. Ajoutons que le marché de la Costa del Sol est très compétitif avec beaucoup, beaucoup d’offres, une législation en voie de durcissement. Il est donc peu probable qu’il vous reste beaucoup, sinon les ennuis de la location… Soyons plus optimiste, il reste que les prix et la qualité des constructions peuvent surprendre mais il est certainement préférable de travailler à la gestion par soi-même que de l’attribuer à un tiers. Pour ma part, je déconseille fortement ce type d’investissement en Andalousie. Au risque de paraître négatif, je rappelle que l’Espagne, malgré ses grandes qualités, fait partie de ces pays sur administrés en proie aux normes, rongée par une bureaucratie rigide, où les rapports propriétaires locataires sont déséquilibrés en faveur des locataires, avec une imposition élevée, sans perspective de croissance économique. Acheter n’est donc envisageable que pour y vivre, maintenant, ou plus tard (et encore fait il en être sûr)! 

Estepona près de Marbella a été le lieu le plus affecté par la crise de 2008 et la bulle immobilière avec une chute de 60% des prix… Quant à Nerja et Malaga, plus propice aux investissements britanniques, l’effet du Brexit n’est pas encore très lisible. Les anglais s’inquiètent mais cela les a amenés à acheter de l’immobilier en Espagne même si leur avenir sur place n’est plus aussi garanti. Ce n’est plus vraiment le cas pour ces quelques mois qui précédent la sortie de l’Union Européenne. Cela est un souci car l’Espagne ne donne pas facilement la nationalité avant 10 ans de résidence. En fait peu se questionnent sur ce qu’il adviendra de la population anglaise après les effets du Brexit. On n’imagine pas une « déportation » massive des populations pacifiques et sans problème par les espagnols qui ont déjà quelques soucis avec les marocains, et les latinos.

En général, il est prudent de ne pas s’aventurer sans connaître l’état du marché. Malgré une hausse en 2018 de 10,9% des prix sur un an à Malaga, la clientèle russe n’est plus là du fait de la baisse du rouble, les taux d’intérêt sont plus haut en Espagne qu’en métropole, les propriétés ont largement fait l’objet d’un « assainissement ». L’avenir sur les prix reste une inconnue et il faut s’attendre à une chute violente d’au moins 30% du marché en dehors de Malaga et de Marbella où la chute sera sans doute un peu moins forte du moins dans les premiers mois qui suivront l’effet Coronavirus qui n’est pas près de distiller ses effets.

Cas particulier des casas « rusticas » (propriétés rurales)

Il est important de ne pas faire des plans sur la comète lors de l’achat d’un bien en zone rurale. En effet, ces biens parfois très isolés dans des zones retirées offrent des espaces importants et parfois très bien irrigués. Il y serait tentant d’y bâtir en souple (cabanes, mobil home ou autres habitations sans fondation) et de s’improviser loueur en tourisme rural. Le tourisme rural est parfaitement encadré en Andalousie et nécessite une licence relativement simple à obtenir dans un délai de 6 à 8 mois. En revanche, les contrôles sont fréquents, les règles sont très strictes et très sévères en matière de construction. Les terrains ruraux ou terres agricoles ne sont pas constructibles et si elles le sont c’est au prix de longues démarches très incertaines et seulement pour l’usage agricole des terres. Il y a donc de faire très attention à la classification des zones d’achat.  

Taxes et frais d’acquisition.

En Andalousie les frais et impôts lors de l’acquisition dépendent du montant de l’acquisition et du statut du bien (neuf ou ancien).

Pour l’achat d’un bien neuf il faut compter sur une taxe de TVA réduite de 10% et des frais de timbre de 1,2%, il faudra aussi s’acquitter des frais de notaire proche de 0,3%.

Pour un bien ancien ou de seconde transmission même si le bâtiment a moins de 5 ans. Il faudra compter 8% entre 0 et 300.000€, 9% entre 300.000€  et 500.000€ et 10% au-delà de 500.000€.

A quel prix enregistrer le bien après un achat une donation ou un héritage?

Quand un contribuable achète ou hérite d’un logement, surgit le souci de savoir pour quelle valeur inscrire le bien afin d’éviter des soucis auprès des services fiscaux. En effet, la valeur d’achat peut s’avérer différente de la valeur de calcul de l’ITP (taxe foncière). Il est recommandé d’effectuer une demande de valorisation du bien qui coûte peu en comparaison du service. Cette demande s’effectue auprès de l’agent immobilier ou sur le site IDEALISTA. Cette étude peut être connue par les impôts et faire valoir ce que de droit auprès des services. Pourquoi faire cette étude (quelques dizaines d’euros en moyenne)? En premier lieu pour éviter d’être victime de l’effet « coup de coeur » qui ne doit pas vous écarter de la raison lorsque vous souhaitez faire une offre, ensuite, pour éviter aussi que d’anciennes valorisation pré-crise s’appliquent, et ne viennent augmenter vos taxes lors du paiement de la taxe foncière mais aussi en cas de succession. Il est à noter que la taxe de la « plusvalia » devrait disparaître d’ici 2020 en Andalousie.

La taxe sur la plus value immobilière en Espagne

Renvoi sur l’article en question

Les agents immobiliers

Les agents ont un statut enregistré mais une grande liberté s’applique et il est préférable de ne signer qu’avec son avocat. Les baux d’habitation sont en général remplis d’irrégularités mais l’usage fait qu’un accord prévaut….

Revenons à ces « agents », qui les paie? Le vendeur en général quand ils s’élèvent à 3% et voire jusqu’à 6%, mais les acheteurs partagent de plus en plus ces frais donc 3% chacun négociable.

Les outils de recherche

Idealista, Fotocasa, Spain house

Le financement

La question du financement est assez simple.

En France les banques ont déjà beaucoup de mal à défendre leur client solvable acquéreur d’un bien situé en face de l’agence, il leur est donc très compliqué de gérer le financement d’un bien situé au mieux à 1000 kms dans un autre pays de surcroît.  Pour autant, il n’est pas inutile de leur présenter le projet et voir où cela mène, au mieux vous pourriez être agréablement surpris et au pire agacé. Il existe des banques telles que SABADELL ou Santander qui ont une tradition de transactions avec la France. Cela constitue une voix plus sûre même si elle s’avère un peu plus onéreuse.

La troisième voie, si vous êtes déjà résident, est celle de l’hypothèque sur un bien. Une formule connue de l’Espagne et des pays anglo-saxons et complexe en France, qui consiste à garantir son prêt par la mise en hypothèque de biens immobiliers de valeur équivalente en plus de l’hypothèque sur le bien acheté. Ce moyen de financement est utilisé entre autre par deux grandes institutions: SUIZAINVEST et Kkuxabank.

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